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【図解】住宅ローンで変動金利が選ばれる理由(金利上昇リスクを読む)

2020年5月28日

0.01%でも住宅ローンの金利を下げたいなぁ。

でも、変動金利を選んでも大丈夫なのかな?

と不安や疑問をお持ちの方の悩みを解決できる記事です。

ここで解説する「住宅ローンで変動金利が選ばれる理由」を理解すれば、将来も見据え納得の上で、変動金利を選択する後押しを得られます。

では、さっそく行きましょう!

1.住宅ローンで利用した金利タイプ(アンケート結果)

住宅金融支援機構の調査によると最も選ばれている住宅ローン金利のタイプは「変動金利」です。

<住宅ローン利用者の実態調査結果>

変動金利(60.3%)

固定期間選択型(25.1%)

全期間固定型(14.6%)

金利が安いタイプから順に選ばれています。

金利が安ければ、返済額も安くなりますので、当然そうですよね!

でも、金利が上昇しないか?とても不安ですよね。

それでは、安心できる理由を解説します!

2.過去36年間の金利推移

出展:住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移」より転載

1984年から2020年までの36年間の金利の推移を表したものです。

表に記載のある金利は、基準金利と呼ばれるもので、各金融機関の原則的な住宅ローン金利のことで、一般の商品の「定価」に当たると考えて頂ければと思います。

変動金利を見てみると、1996年~2020年(24年間)まで「ほぼ横ばい」で推移しています。

つまり、金利が上昇しておらず一定であるということです。

バブル期にあたる1987年~1991年のみ「4.9%~8.5%」と大幅に上昇していますが、バブル崩壊以降下落に転じ、低水準を保ち続けています。

今後、バブルような動きがあれば急激な金利上昇はありえますが、少子高齢化で消費が落ち込む社会においては、上昇リスクは低いものと推察されます。

3.直近過去4年の「ネット銀行」変動金利推移

次に、ネット銀行の金利推移を見てましょう。

直近、4年間を推移を見てみるとほぼ横ばいで、むしろ下がってきています。

先ほど見た基準金利と同様に低水準で推移していることが分かります。

金利の推移幅も「0.153%」とほとんど振れ幅がありません。

実績だけみれば、圧倒的に変動金利の方が良いと言えます。

4.「変動金利」と「固定金利」の返済金額の違い

では、具体的に「変動金利」と「固定金利」とでどれくらい返済金額が違ってくるのか解説します!

仮に4,000万円を元利均等返済で35年ローンで借り入れた場合、「変動金利」と「固定金利」では、年間で19.6万円も違ってきます。

これが、10年だと196万円、35年だと683万円もの差が生まれます。

たった0.9%の違いでこんなにもの差があるって怖いですよね?

金利は数%でも、今までの節約が消し飛ぶぐらいのインパクトがあります。

でも、当然逆もしかりです。

今度は「金利」が上昇した場合のシミュレーションを見ていきましょう!

5.「変動金利」が上昇した場合のシミュレーション

仮に「0.41%」で借入し、倍の「0.81%」になったとしても、全期間固定金利「1.3%」と比較し、35年では385万円以上お得になります。

前述したとおり、変動金利の基準金利は約24年間ほぼ横ばいです。直近4年間の変動金利の振り幅も「0.153%」に留まっています。

また、景気は10年周期で上下する傾向(※)があることからも、大きく上昇することはないかと推察されます。

※バブル崩壊(1991年)、ITバブル崩壊(2000年)、リーマンショック(2008年)、コロナ(2020年)

なお、金利上昇は好景気に連動するものと言われており、金利が上がった分給与も上昇する可能性が見込めますので、一般論でいえばそれほど不安視するものではないと思われます。

最後に、急激な金利の上昇によって、月々の返済額が一気に増えてしまうことを防ぐ2つのルールを解説します。

6.変動金利の仕組み(返済者を守る2つのルール)

この2つのルールを「5年ルール」と「125%ルール」と言います。

(1)5年ルール

金利が変わっても5年間は返済額が変わらない。

これが「5年ルール」です。

しかし、金利上昇分の支払いがなくなる訳ではありません。

住宅ローンの金利は半年に1度変更され、その時点の金利が適用されます。

返済額は一定ですが、金利が上昇した場合は、元金部分が減らされる仕組みとなっています。

金利が上昇した場合の事例

当初:返済額10万円(元金返済8万円、利息2万円)

半年後:返済額10万円(元金返済7.5万円、利息2.5万円

1年後:返済額10万円(元金返済7万円、利息3万円

月々の返済額は10万円と一定ですが、利息部分が増え、元金部分の返済が少なくなります。

未払いの利息は、次の更新時に返済額に上乗せされる仕組みとなっています。

(2)125%ルール

返済額は5年ごとに見直されますが、返済者の負担を考慮して「どんなに金利が上昇しても、従来の返済額の125%を超えないこと」という上限が設けられています。

これが「125%ルール」です。

ポイント

<これまでの返済額が「10万円」だった場合>

→次の5年の返済額は最大「12.5万円」に抑えられます。

しかし、これもまた利息分の支払いが免除される訳ではありません。

125%を超える分については、次の5年間に先送りされるだけです。

また、先送りされ続けた場合は、未払い利息が溜まっていく構造となっています。

未払い利息の解消には、繰り上げ返済するのが一般的です。

利息が免除される訳ではありませんが、急激な金利上昇の際にも、守られる制度があることは安心材料かと思います。

しかし、銀行よっては本ルールが適用されない場合がありますので、ご注意下さい。

では、また!

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サービス業のマネジメントに従事しているアラサー会社員です。 このブログを通して、読んで頂けた方の人生に「少しでもプラスの影響」を与えられればと考えています。日々の学びをこちらで発信していきますので、どうぞよろしくお願いいたします!

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