投資家目線で行うリスクを抑えた住宅購入方法（住み替えを前提に購入しよう！）

住宅購入に中々踏み切れないなぁ。。

リスクを最小限にした住宅購入方法ってないのかな？

と不安や疑問をお持ちの方の悩みを解決できる記事です。

ここで解説する「投資家目線で行う住宅購入方法」を理解すれば、将来的なリスクを最小限にした上で安心して住宅購入できます。

では、さっそく行きましょう！

１．資産価値とは

まずは、資産価値の構成要素を理解しましょう。

不動産分野の資産価値とは「建物」と「土地」の持つ経済的な価値で構成されています。

不動産を売却する際の金額も「建物」と「土地」をベースに相場価格が決定されます。

売却価格自体は任意で決定できますが、あまり高い価格としてしまうと問い合わせすらこない状態になってしまいます。

そのため、購入時に売却するときの相場価格をあらかじめ把握しておくことがとても重要になります。

２．資産価値の推移

建物と土地の経年による価格を推移を見ていきます。

（１）建物の価格推移

出展：国土交通省

木造の新築戸建ての場合、以下の通り下落し耐用年数の２２年で建物の価格は０円になると言われています。

非常に早いスピードで資産価値が減っていくことがわかります。

ちなみにその他構造の耐用年数は以下のとおりです。

（２）土地の価格推移

出展：三菱UFJ不動産販売

土地の価格については、建物とは異なり「ほぼ横ばい」で推移しています。

景気に連動する要素はありますが、建物のように経年により極端に価格が落ちることはありません。

３．売却時に損しないライン

（１）資産価値の下落率

新築木造戸建４,０００万円（敷地面積４０坪）の資産価値の経年による下落率を見てみましょう。

【前提条件】

①建物価格：２,０００万円

②土地価格：２,０００万円（土地価格は２２年間一定とする）

新築の建物は、新築プレミアムとして販売価格の１～３割ほど不動産会社の利益が乗っています。

そのため、本シミュレーションでは１年目で建物価格を「２，０００万円」から販売価格１割にあたる「４００万円」を差し引き「１,６００万円」としています。

上記のグラフを見てわかるとおり、資産価値は「２２年」で建物価値が▲１００％下がるため、「資産価値＝土地価格」となります。

（２）損せず売却できるタイミング

諸経費は頭金で清算し「４,０００万円を３５年・固定金利１％」で銀行から借り入れた場合、いつ売却すれば損をしないか簡易的にシミュレーションしてみます。

新築プレミアム分が急激に下落した結果、１年目から１０年目までは資産価値より住宅ローンの残返済額が多く、損してしまいます。

１１年目以降からは住宅ローンの返済額よりも資産価値が上回り、売却益が得られるようになります。

しかし、建物の老朽化が激しい場合は、更地にしないと売却できない可能性があります。

その場合は、解体費用を持ち出す必要があります。

【解体費用の目安】

出展：LIFULL　HOME'S

仮に２０年目に売却する場合は以下の通りとなります。

・資産価値：２,３００万円

・住宅ローン残元金：１,９００万円

・解体費用：２００万円（木造戸建４０坪）

⇒売却益：２００万円

資産を売却する際には、資産価値と住宅ローンの残元金を把握したうえで、適切なタイミングで売却すれば理論上は損することはありません。

４．資産価値が高い物件の条件

（１）利便性

資産価値の維持・向上には利便性が重要です。

通勤し易く、遠方に行きやすなど、最寄り駅が都心に近く、居住地が駅に近い方が需要が高まります。

また、スーパー・コンビニや商業施設が近いことや保育園・小学校・中学校が近いことも、資産の価値を高める要素となります。

（２）街の将来性

少子高齢化により、２０５３年には人口が１億人を割ると言われています。

将来性があるエリアに人口が流入し将来性のないエリアは人が集まらず、空き家問題に直面し、土地相場が下落することが予測されます。

商業施設の開発予定や現状の人口増加率も判断材料に加えましょう。

（３）家賃相場

「購入を検討している物件」について、駅までの距離や間取りなどから家賃相場を調べましょう。

「いくらで貸し出しできるのか」予め把握してくことが重要です。

調査の結果、「住宅ローンの支払金額」よりも「家賃相場」が低い場合は注意が必要です。

万が一手放さなければならなくなった場合、損をする可能性が高くなります。

逆に「家賃相場」より「住宅ローンの支払金額」が低い場合は、資産価値の高い物件であることが言えます。

（４）土地の評価

①地盤

建売住宅の場合は、購入検討物件の「地盤調査報告書」を必ず入手しましょう。

報告書の「換算N値」を確認し、地盤の状況を確認します。

一般的に粘性土であれば換算N値が３以下、砂質土では換算N値が５以下であれば軟弱地盤となります。

地盤の状況に応じた改良工事がしっかり行われているか確認しましょう。

②道路状況

接道２ｍ以上、前面道路４m以上であることを確認しましょう。

この条件を満たしていない場合、建て替えしようとしても法律的にできません。

建築基準法により、都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接した土地でなければならないと決められています。

また、接道２mで駐車スペースがギリギリであったり、前面道路が狭く駐車し辛かったりすることは、土地評価を下げる要素になります。

③立地や土地の形

出展：SUMO

上記の画像は、「南道路側の中央の土地」を基準した場合の土地評価です。

ご覧のとおり、南道路に面した角地の価格が高くなっています。

最も安い土地は真ん中に位置している旗の形をした「旗竿地」となっています。

④日当たり

日当たりが悪いと湿度が高くなりカビが発生したり、健康被害に繋がるケースもあります。

南向きで１日中日当たりがよかったり、建物と建物との間隔が取れていたりする物件は土地の評価が高い傾向にあります。

（５）災害に強い

各自治体のハザードマップを確認し、水害や地震の液状化に強いエリアを選択しましょう。

2018年7月の西日本豪雨の被害のあった岡山県や広島県の特定エリアについて、実際に地価が下落しています。

2019年10月に水害のあった武蔵小杉駅周辺については、２０２０年３月に国土交通省の地価公示では上昇となっています。

「被害＝地価下落」とは一概に言えませんが、下がっているエリアがあることが事実ですし、世間の印象もネガティブに変わり需要が減ることも推察されます。

災害に強いエリアを選択し、資産価値を守りましょう。

５．投資家目線で大切なこと

変化の激しいAI時代です。

２０３０年には日本における仕事の４９％がAIによる代替可能性が高いといった研究結果も出ています。

こんな環境下において、一生同じ家に住み続けることは当たり前でしょうか。

「住宅は一生に一回の買い物」で「終の棲家」という概念もまた変化していくものだと思います。

そのためには、住宅購入を「投資家目線」で行わなければなりません。

上記で解説したポイント踏まえ、住み替えを前提にした上で資産価値の高い住宅に投資しましょう！

では、また！